住宅ローンの借り換え:公的融資(ローン) (8)

住宅ローンの借り換え:イメージ

公的融資(ローン)

公的融資

公的融資は、毎年度、融資対象物件に対する融資条件が明示され、
融資案内書を購入して、判断することが可能で、
融資条件をクリアすれば、利用しやすいのが特徴です。

区分けと内容は、公的融資は地域構造面積など、
住宅の種別ごとに決められる物に対する融資といえます。

財形融資は、財形貯蓄者に対する融資で、
貯蓄残高によって決まる金に対する融資です。
地方自治体融資は、全ての市町村にあるとは限らないが、
地域における融資です。
いずれも、一定の条件に当てはまれば借りられる。

公庫融資廃止

公庫融資は、財政投融資資金から資金を借り入れ、
国からの補助金を毎年後、4000億円前後を受けて、
低利な融資を実施していましたが、
平成13年12月に、特殊法人改革で税金の無駄使いを減らし、
民営化が出来るものは、民間に託すといった方針が打ち出されました。

融資業務については、平成14年度から段階的に縮小します。
公庫の既往の債権については、独立行政法人に引継ぎ、
公庫の住宅ローン債権の証券化の大幅拡大と、
民間住宅ローン債権の証券化、支援業務の現実に向けた検討を行い、
平成19年3月末に廃止されます。

公的融資制度の実施内容

公庫融資は、平成19年度に廃止されますが、
新たに設置が予定されている、独立行政法人への業務に推移し
始めています。

融資額5000万円の上限を8000万円に拡大させるほか、
公庫の融資保険(民間金融期間の住宅ローンが不足の事態によって、
事故となった場合に、金融機関に保険金を支払いする保険で公庫と、
民間金融機関との間で契約する保険)の充実を図る他、

優良住宅取得支援制度の創設は、民間住宅ローンの活用を通じ、
省エネ化の質の向上を図れます。
公庫融資は、回収金の範囲で20万戸と、民間融資支援の10万戸と
縮小しました。

公的融資のメリット

公的融資の融資条件は、公的融資という性質から、
誰でも借りやすく明示されています。
例えば、公庫の金利の適用は、申し込み時点で確定するのに、
民間住宅ローンは、融資実行時点まで不明です。

また、公庫の融資額は、取得価格を基準とするのに対し、
民間住宅ローンは、査定価格による担保価値の範囲内で、
融資額は未定など不確定な面もある他、
公庫は融資条件に適合すれば、確実に借りられるのに対し、
民間住宅ローンは、各金融機関の判断による場合もあります。

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公的融資のデメリット

公庫融資は、財形住宅融資に比べて取得価格の上限とか、
敷地面積が100?以上とか、住宅の床面積の下限が厳しく設定
されています。

また、公庫と民間の融資申し込みから、
実行までの手続きは、公庫融資の方が極めて細かく、
かつ、手続き上の時間がかかります。

いずれにしても、公庫融資は取得物件が安心できる物件の、
取得が出来る体制にあって、公庫融資が利用出来る物件の購入が、
適切と考えられます。

すまい・るパッケージ

公庫の廃止を前提に、公庫融資と民間の住宅ローンの
協調型融資による、組み合わせ商品の名称で、平成10年4月に
出来きました。

公庫融資が認められれば、原則として民間住宅ローンも、
承認するものとし、融資率は80%以下、公庫の融資額を超えない事
を条件としています。

公庫融資額の縮小に対して、民間住宅ローンで補うため、
借り入れ資格、及び審査基準は、公庫融資に一元化したものです。
万一、返済が厳しくなった場合でも公庫と同じ条件で、
対応するなどの処置もあります。

公的資金の組み合わせ

公庫も平成19年で廃止ですが、残された期間での公的資金の
組み合わせでは、公庫と財形住宅融資の組み合わせしかありません。
借入金3000万円に対し、財形住宅融資だけでも可能ですが、
5年固定だけでは、6年以降が未定な点、不安で公庫との組み合わせが、
長期的に安心といえます。

公庫と財形の組み合わせは様々ですが、
返済期間を同じくするのではなく、
低利な融資を長期に多く借りたり、
高い金利の融資額を少なく借りる事などを考えてみては如何でしょうか?
毎月の返済額は、ほぼ同じでも、金利と返済期間融資との組み合わせで、
借入金残高を早める事が可能な点に、注目しておきたいです。

つなぎ融資

公的資金では、融資事務手続きの関係から、
住宅取得の事実があってから、資金の交付まで時間がかかるので、
その資金受け取りの権利を担保にして、先に資金手当てをするのが、
つなぎ融資です。つなぎ融資は、買い換えでも発生します。

売り買いをスムーズにするための、抵当権の抹消とか、
買う物件を先に抵当しておいて、売る物件で完済させるといった
ケースです。
これらのつなぎ融資は不動産業者が自社商品の販売促進を図るための、
自社ローンであって、売却する物件を不動産業者に、
専任専属媒介契約をする事か、その業者の売却物件に、
買い換えたい時のケースに見られます。

資金交付までの、つなぎ融資では、その間における諸手続きがあるので、
それをスムーズにしなければ、利息・返済金額の増大につながるので、
注意しておきたです。

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