住宅ローンの借り換え:権利、法律(9)

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住宅ローンの借り換え:権利、法律

抵当権の順位

住宅融資は、融資物件を担保として借主の為に、
抵当権の設定をおこないます。
公庫融資・財形住宅融資では、
第一順位を条件に、融資の併用の場合は、
同順位となる抵当権設定です。

公庫との強調融資(すまい・るパッケージ)では、
公庫が第一順位、銀行が第二順位となります。
又、フラット35は、公庫のみが第一順位の抵当権設定登記となります。

いずれにしても、公庫を第一順位として、他の公的資金・民間資金では、
先順位を認めています。
なお、順位は先順位がなければ、繰り上がります。

収入合算

民間金融機関では、金融機関独自で収入合算を認めている場合があって、
パートでは加算できずに、安定した収入を基準とし、
親の年齢と借入期間との調整を行い、
親と子の収入合算額を算出しているケースがあります。

収入合算などは、借入当初の融資額を増加できるメリットがあって、
共働きとか、親子の同居の場合に利用する方が多いです。
収入合算は、借入当初の融資可能額を増加させるメリットがあるが、
共働きの妻が子供の教育の為、専業主婦となると、
収入が減少し、返済に支障をきたすこともあります。

住宅所得資金贈与

5分5乗方式で550万円まで無税です。
年間110万円の贈与税の基礎控除額を5年分先取りする形で、
550万円までは無税となりますが、贈与後4年間の基礎控除はありません。

夫婦はそれぞれの実家の親から受けられますが、
贈与分は所有権に加算されるので、共有登記になります。
注意点として無税であっても、翌年の贈与税申告時
(2月1日から3月15日)までに税務署に申告します。

未成年にも認められますが、住宅資金を借りての住宅取得には、
注意が必要です。

住宅取得資金贈与の特例

住宅所得資金贈与の特例は、親または祖父母から金銭の贈与を受けて、
住宅取得資金にあてた時に適用されますが、
その贈与分が所得した住宅の所有権に含まれていなければなりません。

つまり、複数の人が住宅資金の贈与の特例を受ける場合には、
その住宅は共有とならざるをえません。
また、未成年者には法廷代理人として親権者または、
後見人が保護者とならなければなりません。
従って、その共有となった財産は、親権者である親が管理します。

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住宅ローン控除

平成16年1月1日から平成20年12月31日までに、
移住用家屋を取得し、移住した場合は10年間、
所得税が軽減されます。
ただし、移住年が平成17年から平成20年までの間は、
年々、控除額が軽減されます。

また移住用住宅を取得しても、年末までに移住していなければ、
その年分の控除は受けられません。
ローン控除は、所得税の税額控除で納税額が上限です。
納税していない方は、ローン控除はありません。

当初10年間に一部繰上げ返済で、返済期間が10年未満に短縮されれば、
それ以降の控除は適用されません。
転勤で移住不可では適用は受けられませんが、
再入居すれば、翌年から受けられます。

住宅ローン控除と移住年

平成17年入居から、平成20年入居分までは、
段階的に控除額が減少され、その後廃止される予定。
平成18年に入居した場合は、1年目から7年目までは年末残高の1%、
8年目から10年目までは0.5%、最大255万円の控除額。
平成19年に入居した場合は、1年目から6年目までが年末残高の1%、
7年目から10年目までは0.5%、最大200万円の控除額。
平成20年に入居した場合は、1年目から6年目までは年末残高の1%、
7年目から10年目までは0.5%、最大160万円の控除額。
それ以降の入居は今の所、適用されない予定。

相続時清算課税制度

高齢化の進展等を踏まえ、高齢者の保有する資産を次世代に、
円滑に移転させる視点から、平成15年度の税制改正により
「相続税課税制度」が創設されました。

この制度は一定の要件を満たす親から子への生前贈与について、
受贈者(子)の選択により、現行贈与税制度に代えて、
相続時清算課税制度の適用が受けられます。

この制度は贈与時に非課税限度額(2500万円)を超える贈与財産に対する、
贈与税額(税率20%)を支払い、その後、相続時にその贈与財産と
相続財産を合計した価額を元に、
相続税額を計算しなおすといった税の一体化処置です。

相続時清算課税制度の特例

親からマイホーム取得の為の資金の贈与を受け、
贈与を受けた年の翌年、3月15日までに贈与を受けた資金で、
住宅取得し、または、増改築を実施した場合、
相続時清算課税制度を利用することによって、
3500万円まで贈与税が課税されない制度があります。

特例でない相続時清算課税には、
贈与者の年齢が65歳以上となるほか、
贈与財産の種類(現金や不動産など)、
回数も自由な点などが相違し、最高2500万円の非課税額です。

移住用財産譲渡の所得税等の特約

移住用財産の3000万円特別控除として、
一定条件に当てはまる移住用財産の売却には、
譲渡所得から3000万円を控除して、
超えた部分は「軽減税率」が受けられる仕組みです。

移住用資産の買い替え特例として、
一定条件に当てはまる移住用財産の買い換えには、
次の取扱が申告により認められます。
前の住宅の売却価格より高い価格の住宅を買った時、
税法では譲渡がなかったものとみなされ、その住宅を売るときまで、
課税が繰り延べられます。

前の住宅価額より低い価額の住宅を買った時、
差額の譲渡所得に対して、長期譲渡所得税率により課税されます。

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