住宅ローンの借り換え:返済(11)

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住宅ローンの借り換え:返済

生活設計と、返済計画

長期の返済でも、確実に元金を減少させ、
一定金額を返済出来る定義で、
長期の返済方法が、計画的な返済方法で、
生活設計がたてやすく、子供の教育費や老後生活にも、
余裕が出てくるといえます。

現状では、充分返せるからといっても、
年収の伸びが期待できない時期であるだけに、
生活の基盤を失う事のないよう、
無理は避けるべきでしょう。

スムーズな借り方

新築住宅の取得にあたっても、金融機関の窓口を一本化。
たとえば、公庫融資の不足分を公庫の取り扱い金融機関を通して
借りれば、抵当権の第一順位は公庫で第二順位は金融機関になるなど、
全体の資金計画の相談を通じてスムーズに手続きすることが可能です。

民間金融機関での住宅ローンのキャンペーン利用にあたっては、
給与振込み、公共料金の引き落とし口座のあり有無などの条件を通じて、
借りられる仕組みなので、日常取引を通じての、
メイン化が図られれば、キャンペーンの活用も可能といえるます。

利息の分析

借金は、現金を返すのが主体で、利息はつきものと考え、
元金部分を多く返済するのが有利な点に注目して借ります。

元金均等返済の利用者にとっては、元金は借入金を返済回数で、
割っての均一な金額なので、計算できる他、利息は元金残高により、
年利率を毎月返済ならば、12ヶ月で割った月利で算出できて、
その合計額を第1回目に返済します。

その金額は、元利均等よりも高いのは当然ですが、
当初の返済は厳しいものの、それなりの返済計画のメリットがあります。

低収入と返済負担率

返済負担率は、各金融機関により、基準が多少異なりますが、
基本的には他の借入金返済額を含めた、年間返済額か、
年収区分により、年収負担率の範囲内とされています。

年収400万円未満は、年収の25%以内、
年収400万円以上、600万円未満は、年収の30%以内。
年収600万円以上は、35%以内。
などと、決められています。

借りられるから、借りるのではなく、
生活しながら、返せる範囲内の限度額を各自が判断して、
借りるようにしましょう。

ボーナス返済

住宅ローンの返済方法には、毎月払いのみ以外に、
一定条件によるボーナス返済の利用が認められています。
ボーナス返済の利用率は、融資を利用する方々が、
一般的にサラリーマンで、給与所得者であるため、
公庫融資を利用しての、住宅取得者は、
平成7年度には、70%以上のボーナス返済利用率であったものが、
最近では、その半分以下となり、減ってきています。

業績の悪化から、ボーナス支給額が企業の業績を繁栄して減少。
勤務先におけるリストラの影響による収入減とか、
転職などで収入状況の変化も見られ、
借りる時点と、返済時での給与体系の変化なども多いので、
ボーナス時増額返済に偏った返済計画では、支障をきたす恐れがあります。

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返済期間と年齢

住宅ローンは、個人の多額な住宅融資に対して、
長期の返済期間が、利用出来るのが特徴です。
返済期間は、年齢と最長返済期間とのいずれかが、
短い年数で決まります。

公庫と、財形では10年以上(住宅改良は1年以上)
1年単位として決める事になります。
なお、収入合算者、連帯保証人を選択した場合は、
その分の年齢も含めて、年齢が高い方に合わせて決まるので、
注意してください。

住宅ローンは、申し込み時の年齢制限と、
完済時の年齢制限が、各金融機関ごとに決められています。

返済方法の仕組み

公的融資は、元利金等返済と、元金均等返済の選択が可能なほか、
毎月払いのみボーナス時増額払い等を選択して借りられます。
ただし、ボーナス時増額払い分の借入額は、それぞれの融資区分による
借入金額の40%を上限とし、かつ、50万円単位とするほか、
基本融資額と、特別加算額など全ての融資額の返済方法は同じです。

民間金融機関は、原則として元利均等返済。
変動金利型は全て、元利金等返済とし、
固定金利特約型は、ごく一部の金融機関で、
元金均等返済を採用していますが、原則として元利均等返済です。
ボーナス時増額返済にあてられる借入金の限度額は、
借入金額の50%以内で、10万円単位です。

元利均等返済

元利均等返済は、住宅ローンの最もポピュラーなものとして、
多くの人が利用している返済方法です。
その仕組みは、毎月の返済額を元金と利息を含めて一定額とし、
この金額を支払えば、完済できるというものです。

元利金等返済は、貸付金額の福利運用よる元利合計額を算出しますが、
毎月返済額を一定金額にするため、
簡単に毎回返済額を算出することは出来ません。

それに対して、元金部分を一定額づつ減少させて、
その借入金残高から利息計算の値を加算する元金均等返済ならば、
簡単に算出できますので、分かりやすいといえる。

元金均等返済

住宅ローンの、返済方法の1つとして、元金均等返済があります。
その仕組みは、毎回の返済額のうち、元金部分を均一にして、
利息は毎回の借入金残高により、算出されたものを返済するという
ものです。

元金均等返済は、貸付金額を返済回数で、
均一にした元金返済額と、借入金残高に利率を乗じて算出した利息金額
を計算し、その合計額を返済するので単純な計算で毎回の返済額が算出
できます。

ただし、当初の返済金額は借入金残高が多いため、
利息部分が多くなります。
それに対して、元利均等返済は利息計算は、
福利という点で、元金部分の計算は特に定めた計算式によらざるを
えません。

ボーナス返済

住宅ローンを返済するに当たって、元利均等返済でも元金均等返済でも、
毎月払いのみにすることがなく、ボーナス払いも出来るのが一般的です。

その仕組みは、借入金のうち2分の1以下を毎月払いと、
ボーナス払いに分けて、公的資金では6ヶ月据置後のボーナス払いをとって
います。
ボーナス払いは、正式名称がボーナス時増額返済であって、
ボーナス月には、毎月分と合わせた返済額になるので、
注意してください。

また、ボーナス払い分の借入金額を多くする事は、
毎月分が楽になっても、ボーナス時には苦しくなる他、
その支払い日は、必ずしも一定でないので、
あまりボーナスに偏るのは危険です。

元金据置返済

民間金融機関の中には、借入当初の返済額において一定期間に限って、
当初の返済額を軽減できる方法を採用している所があります。
その仕組みは、元金返済をしないで、
利息のみを支払うといった、据置期間の設置で据置期間後は、
当初の返済期間内で完済します。

元金据置型が採用できれば、住宅取得時には住宅内部の家具購入などの、
諸費用などを含めあわすことも可能です。
全ての金融期間にあるとは限りませんが、
利用できれば、そのメリットを有効に活用したいものです。
元金均等返済でも、元利均等返済でも、同じような仕組みで活用できます。

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