住宅ローンの借り換えと金利(8)

住宅ローンの借り換え:イメージ

○住宅ローンの借り換えと金利

金利の損得

住宅資金は、長期に借りての返済なので、
初めに借りた時の金利の高い低いが、大きな影響を及ぼしま。
特に完済時まで金利が変更しない固定金利が、
利用出来る公庫融資や、フラット35の場合の損得は大きいといえます。

低金利時代の借入金返済には、返済できる余裕があれば、
その分を他に運営しても、利回りが悪いことから、
借入金の返済金に回したほうがいいといえます。

安易な返済計画ではなく、あなた自身が返済金の中味を十分に判断して、
低金利であるから、短期に返済するといった事に、
注目してみる事が大切です。

低金利時代の借り方

マンション購入は、35年返済が可能なので、
長期借入が可能です。
そこで問題となるのは、借入金比率が高くなり、
自己資金率は、低くなることがみられます。
借り方、返し方として、正しいかどうか考えてみるのも大切です。

低金利時代の借入は、低金利を活かして、短期に借りる事です。
また、低金利だから出来るだけ多く借りたいということもありますが、
事故資金が、少ないのに無理をして借りるとか、
返し方を楽にして、借りるなど背伸びをしているのが目立ちます。

低金利だからこそ、資金計画を充分にねり、
借り方、返し方上手を活かす事が必要です。

金利の動向

金利の動向は、景気・不景気に左右され、
景気の良い時代は、資金需要が高まり、
金利も上昇するが、金利需要が少なくなれば、
金利を低くして、景気をよくするといった動きが見られます。

住宅ローンの動向を、長期的に見るには、
長期プライムレートの動きにかかっていますが、
完全に底をついたと見られるのが現状です。

後は、近い将来、上昇すると予想されています。。
短期の固定金利は、低いから有利とは言えなくなる時代も近いです。

金利体系

公的融資は、融資申込書を提出した時点での金利が適用され、
民間資金は融資実行時点での、金利が適用されます。
変動金利型・固定金利期間(3年、5年、10年など)
選択型などがあります。

フラット35は、公庫の債権利率に各金融機関が独自に設定する管理、
回収に関わる費用を加えて、毎月上旬に当月実行分の金利が発表されます。
当初の金利だけで比較するのではなく、返済方法・返済期間にも左右され
やすいので、借りる前にその全体像を掴んで、借りる事が必要です。

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固定金利選択型

民間の金融機関における住宅ローンでは、
最長35年返済が可能ですが、固定金利指定期間(3年・5年・10年など)
の選択で、指定期間は固定金利が採用できます。

その仕組みは、長期の固定金利の採用でなく、
指定期間は、固定金利が適用され融資利率が変わらず返済額が一定です。

ただし、指定期間終了後は、その時点での金利動向を見ながら、
金融機関が採用しているシステムを選択しなければなりません。
低金利の長期固定金利に対して、生活設計に支障の無いようにする方
が安心です。

変動金利型

民間の金融機関における住宅ローンの基本は、
この変動金利型を採用しています。
その仕組みは、返済中に年2回(4月・10月)金利を見直しますが、
毎月の返済額は、5年間変わりません。

6年目から返済額が増額となる場合でも、
前回の返済額の25%増を限度とします。
なお、最終回において借入金残高があれば、
原則として一括返済になります

現在の変動金利は、低金利時代であっても、
5年以上の固定金利指定型より下回っているので、危険な状況といえます。

上限金利選定型

変動金利型は、年2回金利を見直しますが、
金利が上昇した際には、未払い利息が生じる事も予想されるので、
上限金利選定型という予防策が講じられている変動金利型の
住宅ローンです。

低金利から、高金利になる時期の安全策として上限金利選定型は、
金利が一定以上は上がらないというものですが、
当初借入金には、一般金利よりも少し高い利率からの融資になっています。

毎回の返済額が当初の金利を上げるのであまり意味はなく、
むしろ、低利を活用し返済期間短縮の方が効率がよいことが大切です。

はんはんプラン型

変動金利と固定金利のメリットとデメリットを、
上手に組み合わせた住宅ローンといえます。

高金利時代は変動金利型が、低金利時代は固定金利型とする借方の原則からみて、
その中間をとるもので、それぞれの欠点を補うことができます。
しかし、現在の低金利時代の中で、
固定金利型より変動金利型が低いといった状況であっても、
金利上昇により、元金部分の減少が目立っては困ります。

その点でも、はんはんプラン型は利用価値があると思います。

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