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○ゼロ金利解除

2006年7月
日銀がゼロ金利政策の解除にともない、
大手銀行は普通預金金利を引き上げました。

三菱東京ＵＦＪ、みずほ、三井住友、りそななど各大手銀行は、
普通預金の金利をこれまでの年０．００１％から、年０．１％程度
に引き上げる見通しです。

預金だけ見れば嬉しいことですが、住宅ローンを組んでいる方や
検討者には今後大きく返済に影響する出来事です。

三菱東京ＵＦＪは２年固定型の住宅ローンの適用金利を２．３５％から
２．４５％に、３年固定型を２．７％から２．８％に引き上げます。

三井住友は３年固定型を２．７％から２．８％に、５年固定型を
３．２５％から３．３％に引き上げる。２０年超～３５年の長期固定型
も０．０３％引き上げます。

ゼロ金利解除により金利の引き上げのため、
住宅ローンの「変動金利」「短期固定金利」から
「長期固定金利」の借り換えが急増しています。

特に高い金利で住宅ローンを借り入れ人は危険ですね。
金利負担だけで数百万も損をするコトになりそうです・・・・・

関西のマンション情報

allabout（オールアバウト）ガイドの八木 一磨さんのサイト。
関西に誕生する新築マンションを使う側の立場に立って分かりやすく紹介します。

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ファミリーのためのマネープラン

CFPをもつガイドが家族を幸せにするのに必要なマネープランの知識を基礎から紹介。

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損害保険

allabout（オールアバウト）ガイドの平野敦之さんのサイト。
損害保険会社を経て、FPとして独立したガイドが損害保険の事例や加入法を紹介。

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まぐまぐ

⇒　住宅ローンの借り換えの超豆知識。情報

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Yahoo!メルマガ

⇒　住宅ローンの借り換えの超豆知識。情報  

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All About(オールアバウト)

⇒　住宅ローンの借り換えの超豆知識。情報１

⇒　住宅ローンの借り換えの超豆知識。情報２

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女子まぐ

⇒　住宅ローンの借り換えの超豆知識。情報 

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エキサイト

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goo

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apple

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アットネットホーム @NetHome

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サイボウズ

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@nifty

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DION

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DUOGATE

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Fenrir&Co

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ハイホー

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関西どっとコム

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WEST CAFF

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OCN

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ODN

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So-net

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東京電力　TEPORE

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ZAQ

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○公的融資（ローン）

公的融資

公的融資は、毎年度、融資対象物件に対する融資条件が明示され、
融資案内書を購入して、判断することが可能で、
融資条件をクリアすれば、利用しやすいのが特徴です。

区分けと内容は、公的融資は地域構造面積など、
住宅の種別ごとに決められる物に対する融資といえます。

財形融資は、財形貯蓄者に対する融資で、
貯蓄残高によって決まる金に対する融資です。
地方自治体融資は、全ての市町村にあるとは限らないが、
地域における融資です。
いずれも、一定の条件に当てはまれば借りられる。

公庫融資廃止

公庫融資は、財政投融資資金から資金を借り入れ、
国からの補助金を毎年後、4000億円前後を受けて、
低利な融資を実施していましたが、
平成13年12月に、特殊法人改革で税金の無駄使いを減らし、
民営化が出来るものは、民間に託すといった方針が打ち出されました。

融資業務については、平成14年度から段階的に縮小します。
公庫の既往の債権については、独立行政法人に引継ぎ、
公庫の住宅ローン債権の証券化の大幅拡大と、
民間住宅ローン債権の証券化、支援業務の現実に向けた検討を行い、
平成19年3月末に廃止されます。

公的融資制度の実施内容

公庫融資は、平成19年度に廃止されますが、
新たに設置が予定されている、独立行政法人への業務に推移し
始めています。

融資額5000万円の上限を8000万円に拡大させるほか、
公庫の融資保険（民間金融期間の住宅ローンが不足の事態によって、
事故となった場合に、金融機関に保険金を支払いする保険で公庫と、
民間金融機関との間で契約する保険）の充実を図る他、

優良住宅取得支援制度の創設は、民間住宅ローンの活用を通じ、
省エネ化の質の向上を図れます。
公庫融資は、回収金の範囲で20万戸と、民間融資支援の10万戸と
縮小しました。

公的融資のメリット

公的融資の融資条件は、公的融資という性質から、
誰でも借りやすく明示されています。
例えば、公庫の金利の適用は、申し込み時点で確定するのに、
民間住宅ローンは、融資実行時点まで不明です。

また、公庫の融資額は、取得価格を基準とするのに対し、
民間住宅ローンは、査定価格による担保価値の範囲内で、
融資額は未定など不確定な面もある他、
公庫は融資条件に適合すれば、確実に借りられるのに対し、
民間住宅ローンは、各金融機関の判断による場合もあります。

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公的融資のデメリット

公庫融資は、財形住宅融資に比べて取得価格の上限とか、
敷地面積が100?以上とか、住宅の床面積の下限が厳しく設定
されています。

また、公庫と民間の融資申し込みから、
実行までの手続きは、公庫融資の方が極めて細かく、
かつ、手続き上の時間がかかります。

いずれにしても、公庫融資は取得物件が安心できる物件の、
取得が出来る体制にあって、公庫融資が利用出来る物件の購入が、
適切と考えられます。

すまい・るパッケージ

公庫の廃止を前提に、公庫融資と民間の住宅ローンの
協調型融資による、組み合わせ商品の名称で、平成10年4月に
出来きました。

公庫融資が認められれば、原則として民間住宅ローンも、
承認するものとし、融資率は80％以下、公庫の融資額を超えない事
を条件としています。

公庫融資額の縮小に対して、民間住宅ローンで補うため、
借り入れ資格、及び審査基準は、公庫融資に一元化したものです。
万一、返済が厳しくなった場合でも公庫と同じ条件で、
対応するなどの処置もあります。

公的資金の組み合わせ

公庫も平成19年で廃止ですが、残された期間での公的資金の
組み合わせでは、公庫と財形住宅融資の組み合わせしかありません。
借入金3000万円に対し、財形住宅融資だけでも可能ですが、
5年固定だけでは、6年以降が未定な点、不安で公庫との組み合わせが、
長期的に安心といえます。

公庫と財形の組み合わせは様々ですが、
返済期間を同じくするのではなく、
低利な融資を長期に多く借りたり、
高い金利の融資額を少なく借りる事などを考えてみては如何でしょうか？
毎月の返済額は、ほぼ同じでも、金利と返済期間融資との組み合わせで、
借入金残高を早める事が可能な点に、注目しておきたいです。

つなぎ融資

公的資金では、融資事務手続きの関係から、
住宅取得の事実があってから、資金の交付まで時間がかかるので、
その資金受け取りの権利を担保にして、先に資金手当てをするのが、
つなぎ融資です。つなぎ融資は、買い換えでも発生します。

売り買いをスムーズにするための、抵当権の抹消とか、
買う物件を先に抵当しておいて、売る物件で完済させるといった
ケースです。
これらのつなぎ融資は不動産業者が自社商品の販売促進を図るための、
自社ローンであって、売却する物件を不動産業者に、
専任専属媒介契約をする事か、その業者の売却物件に、
買い換えたい時のケースに見られます。

資金交付までの、つなぎ融資では、その間における諸手続きがあるので、
それをスムーズにしなければ、利息・返済金額の増大につながるので、
注意しておきたです。

○民間融資（ローン）

民間融資

金融機関により、融資条件は多少異なるので、
直接問い合わせないと、分からない面があります。

利用にあたっては、取得予定の物件を元に相談し、
書類審査、担保査定などを経て、借りられます。
従って、個々の審査により、借りられるケースといえます。

公庫との強調融資（すまい・るパッケージ）は、
公庫融資が通れば借りられます。
又、フラット３５は、適合証明書の提出で借りられるでしょう。

民間住宅ローンの不安

民間は、変動か固定金利選択型（3年・5年など）
により、金利も相違し、その選択の幅が広いです。
それだけ判断がつきにくい事が欠点でとなります。

しかし、期間の短い固定ものは、公的資金より低金利のものも
あるが、経過期間後の金利がどうなるかは不安です。
フラット３５は、公庫融資との併用が出来ませんが、
財形住宅融資との併用、民間金融機関の住宅ローンとの
組み合わせは可能です。
このように、公庫融資と住宅ローンとの協調融資の活用も
考えるべきです。

公的資金と民間資金の組み合わせ

公庫融資が廃止されるまでの間は、一定の住宅の質が保たれます。
公庫融資を軸に民間の住宅ローンのメリットを活用するのが、
望ましいといえます。
フラット３５ならば、最終回まで金利の変更がなく安心です。

なお、民間住宅ローンの金利優遇とも組み合わせが出来る場合もある
ので、事前に相談してみる事も大事です。

将来の金利上昇に対して、民間住宅ローンの金利優遇を、
短期の借入とし、借入金残高を少なくしての、
金利上昇に対応するのも良いです。
公的融資で、安定した返済を確保し、民間の住宅ローンの金利優遇の活用か、
フラット３５を利用してどうでしょうか？

長期低利な住宅ローン

民間金融機関が一定条件に当てはまる長期・低利な
住宅ローン（フラット３５）を融資して、その債権を公庫に売却。
公庫は、買い取った債権を信託会社に信託して資産担保証券を発行し、
住宅ローンの買取代金を支払う事になります。

投資家には、期日通りの元利支払いを行います。
結果、民間金融機関では、金利リスクを負うことなく、
資金の流動性による、資金調達から、長期・低利な住宅ローンが
可能となります。

フラット３５

住宅金融公庫の信用力を活用しての、証券化による長期固定が、
可能な住宅ローンです。
公庫買取型住宅ローンとか、新型住宅ローンの名称で、
取扱金融機関で実施していいます。

平成17年度より、名前をフラット３５と命名されました。

融資条件として、融資金額は購入価格の80％、
8000万円以内で、年間を通じて取扱金融機関で利用できます。
公庫融資との相違点は、リフォームは利用出来ないが、
融資額は多くなり、利率も借入申し込み時点の金利が
採用されません。

期間限定優遇

民間金融機関では、住宅ローンの推進を図るため、
金利優遇のキャンペーンの実施しています。
利用にあたっては、優遇期間内の申し込み締切日、
借入締切日などの制約のほか、給与振込みが可能か、
または、メインバンク総合サービスなどの利用出来る方などと
なっています。

金融機関との取引内容が、密になる程、
適用する金利優遇にも差をつける例もみられます。
このように、インターネットのホームページから情報を入手して、
各金融機関の情報を集めるのも大切です。

自由計画型

みずほ銀行の住宅ローンでは、選ぶ自由と組み合わせての自由が、
一定条件で行うことができます。
生活環境が金利動向の変化に応じて、
変動金利方式、上限金利方式、固定選択方式を選択期間終了後
（変動金利方式からは希望する返済日から）変更できます。

また、借入金額の半額づつを異なる金利方式で、
返済することも可能です。

例えば、変動金利型なら期間中にいつでも変更できますが、
固定金利と上限金利の適用期間中は、変更できません。
変える自由とは返済額の引き下げ、引き上げが一定の条件で可能と
なるものです。

○住宅ローンの借り換えと金利

金利の損得

住宅資金は、長期に借りての返済なので、
初めに借りた時の金利の高い低いが、大きな影響を及ぼしま。
特に完済時まで金利が変更しない固定金利が、
利用出来る公庫融資や、フラット３５の場合の損得は大きいといえます。

低金利時代の借入金返済には、返済できる余裕があれば、
その分を他に運営しても、利回りが悪いことから、
借入金の返済金に回したほうがいいといえます。

安易な返済計画ではなく、あなた自身が返済金の中味を十分に判断して、
低金利であるから、短期に返済するといった事に、
注目してみる事が大切です。

低金利時代の借り方

マンション購入は、35年返済が可能なので、
長期借入が可能です。
そこで問題となるのは、借入金比率が高くなり、
自己資金率は、低くなることがみられます。
借り方、返し方として、正しいかどうか考えてみるのも大切です。

低金利時代の借入は、低金利を活かして、短期に借りる事です。
また、低金利だから出来るだけ多く借りたいということもありますが、
事故資金が、少ないのに無理をして借りるとか、
返し方を楽にして、借りるなど背伸びをしているのが目立ちます。

低金利だからこそ、資金計画を充分にねり、
借り方、返し方上手を活かす事が必要です。

金利の動向

金利の動向は、景気・不景気に左右され、
景気の良い時代は、資金需要が高まり、
金利も上昇するが、金利需要が少なくなれば、
金利を低くして、景気をよくするといった動きが見られます。

住宅ローンの動向を、長期的に見るには、
長期プライムレートの動きにかかっていますが、
完全に底をついたと見られるのが現状です。

後は、近い将来、上昇すると予想されています。。
短期の固定金利は、低いから有利とは言えなくなる時代も近いです。

金利体系

公的融資は、融資申込書を提出した時点での金利が適用され、
民間資金は融資実行時点での、金利が適用されます。
変動金利型・固定金利期間（3年、5年、10年など）
選択型などがあります。

フラット３５は、公庫の債権利率に各金融機関が独自に設定する管理、
回収に関わる費用を加えて、毎月上旬に当月実行分の金利が発表されます。
当初の金利だけで比較するのではなく、返済方法・返済期間にも左右され
やすいので、借りる前にその全体像を掴んで、借りる事が必要です。

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固定金利選択型

民間の金融機関における住宅ローンでは、
最長35年返済が可能ですが、固定金利指定期間（3年・5年・10年など）
の選択で、指定期間は固定金利が採用できます。

その仕組みは、長期の固定金利の採用でなく、
指定期間は、固定金利が適用され融資利率が変わらず返済額が一定です。

ただし、指定期間終了後は、その時点での金利動向を見ながら、
金融機関が採用しているシステムを選択しなければなりません。
低金利の長期固定金利に対して、生活設計に支障の無いようにする方
が安心です。

変動金利型

民間の金融機関における住宅ローンの基本は、
この変動金利型を採用しています。
その仕組みは、返済中に年2回（4月・10月）金利を見直しますが、
毎月の返済額は、5年間変わりません。

6年目から返済額が増額となる場合でも、
前回の返済額の25％増を限度とします。
なお、最終回において借入金残高があれば、
原則として一括返済になります
。
現在の変動金利は、低金利時代であっても、
5年以上の固定金利指定型より下回っているので、危険な状況といえます。

上限金利選定型

変動金利型は、年2回金利を見直しますが、
金利が上昇した際には、未払い利息が生じる事も予想されるので、
上限金利選定型という予防策が講じられている変動金利型の
住宅ローンです。

低金利から、高金利になる時期の安全策として上限金利選定型は、
金利が一定以上は上がらないというものですが、
当初借入金には、一般金利よりも少し高い利率からの融資になっています。

毎回の返済額が当初の金利を上げるのであまり意味はなく、
むしろ、低利を活用し返済期間短縮の方が効率がよいことが大切です。

はんはんプラン型

変動金利と固定金利のメリットとデメリットを、
上手に組み合わせた住宅ローンといえます。

高金利時代は変動金利型が、低金利時代は固定金利型とする借方の原則からみて、
その中間をとるもので、それぞれの欠点を補うことができます。
しかし、現在の低金利時代の中で、
固定金利型より変動金利型が低いといった状況であっても、
金利上昇により、元金部分の減少が目立っては困ります。

その点でも、はんはんプラン型は利用価値があると思います。

○住宅ローンの借り換え：返済

生活設計と、返済計画

長期の返済でも、確実に元金を減少させ、
一定金額を返済出来る定義で、
長期の返済方法が、計画的な返済方法で、
生活設計がたてやすく、子供の教育費や老後生活にも、
余裕が出てくるといえます。

現状では、充分返せるからといっても、
年収の伸びが期待できない時期であるだけに、
生活の基盤を失う事のないよう、
無理は避けるべきでしょう。

スムーズな借り方

新築住宅の取得にあたっても、金融機関の窓口を一本化。
たとえば、公庫融資の不足分を公庫の取り扱い金融機関を通して
借りれば、抵当権の第一順位は公庫で第二順位は金融機関になるなど、
全体の資金計画の相談を通じてスムーズに手続きすることが可能です。

民間金融機関での住宅ローンのキャンペーン利用にあたっては、
給与振込み、公共料金の引き落とし口座のあり有無などの条件を通じて、
借りられる仕組みなので、日常取引を通じての、
メイン化が図られれば、キャンペーンの活用も可能といえるます。

利息の分析

借金は、現金を返すのが主体で、利息はつきものと考え、
元金部分を多く返済するのが有利な点に注目して借ります。

元金均等返済の利用者にとっては、元金は借入金を返済回数で、
割っての均一な金額なので、計算できる他、利息は元金残高により、
年利率を毎月返済ならば、12ヶ月で割った月利で算出できて、
その合計額を第1回目に返済します。

その金額は、元利均等よりも高いのは当然ですが、
当初の返済は厳しいものの、それなりの返済計画のメリットがあります。

低収入と返済負担率

返済負担率は、各金融機関により、基準が多少異なりますが、
基本的には他の借入金返済額を含めた、年間返済額か、
年収区分により、年収負担率の範囲内とされています。

年収400万円未満は、年収の25％以内、
年収400万円以上、600万円未満は、年収の30％以内。
年収600万円以上は、35％以内。
などと、決められています。

借りられるから、借りるのではなく、
生活しながら、返せる範囲内の限度額を各自が判断して、
借りるようにしましょう。

ボーナス返済

住宅ローンの返済方法には、毎月払いのみ以外に、
一定条件によるボーナス返済の利用が認められています。
ボーナス返済の利用率は、融資を利用する方々が、
一般的にサラリーマンで、給与所得者であるため、
公庫融資を利用しての、住宅取得者は、
平成7年度には、70％以上のボーナス返済利用率であったものが、
最近では、その半分以下となり、減ってきています。
。
業績の悪化から、ボーナス支給額が企業の業績を繁栄して減少。
勤務先におけるリストラの影響による収入減とか、
転職などで収入状況の変化も見られ、
借りる時点と、返済時での給与体系の変化なども多いので、
ボーナス時増額返済に偏った返済計画では、支障をきたす恐れがあります。

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返済期間と年齢

住宅ローンは、個人の多額な住宅融資に対して、
長期の返済期間が、利用出来るのが特徴です。
返済期間は、年齢と最長返済期間とのいずれかが、
短い年数で決まります。

公庫と、財形では10年以上（住宅改良は1年以上）
1年単位として決める事になります。
なお、収入合算者、連帯保証人を選択した場合は、
その分の年齢も含めて、年齢が高い方に合わせて決まるので、
注意してください。

住宅ローンは、申し込み時の年齢制限と、
完済時の年齢制限が、各金融機関ごとに決められています。

返済方法の仕組み

公的融資は、元利金等返済と、元金均等返済の選択が可能なほか、
毎月払いのみボーナス時増額払い等を選択して借りられます。
ただし、ボーナス時増額払い分の借入額は、それぞれの融資区分による
借入金額の40％を上限とし、かつ、50万円単位とするほか、
基本融資額と、特別加算額など全ての融資額の返済方法は同じです。

民間金融機関は、原則として元利均等返済。
変動金利型は全て、元利金等返済とし、
固定金利特約型は、ごく一部の金融機関で、
元金均等返済を採用していますが、原則として元利均等返済です。
ボーナス時増額返済にあてられる借入金の限度額は、
借入金額の50％以内で、10万円単位です。

元利均等返済

元利均等返済は、住宅ローンの最もポピュラーなものとして、
多くの人が利用している返済方法です。
その仕組みは、毎月の返済額を元金と利息を含めて一定額とし、
この金額を支払えば、完済できるというものです。

元利金等返済は、貸付金額の福利運用よる元利合計額を算出しますが、
毎月返済額を一定金額にするため、
簡単に毎回返済額を算出することは出来ません。

それに対して、元金部分を一定額づつ減少させて、
その借入金残高から利息計算の値を加算する元金均等返済ならば、
簡単に算出できますので、分かりやすいといえる。

元金均等返済

住宅ローンの、返済方法の1つとして、元金均等返済があります。
その仕組みは、毎回の返済額のうち、元金部分を均一にして、
利息は毎回の借入金残高により、算出されたものを返済するという
ものです。

元金均等返済は、貸付金額を返済回数で、
均一にした元金返済額と、借入金残高に利率を乗じて算出した利息金額
を計算し、その合計額を返済するので単純な計算で毎回の返済額が算出
できます。

ただし、当初の返済金額は借入金残高が多いため、
利息部分が多くなります。
それに対して、元利均等返済は利息計算は、
福利という点で、元金部分の計算は特に定めた計算式によらざるを
えません。

ボーナス返済

住宅ローンを返済するに当たって、元利均等返済でも元金均等返済でも、
毎月払いのみにすることがなく、ボーナス払いも出来るのが一般的です。

その仕組みは、借入金のうち2分の1以下を毎月払いと、
ボーナス払いに分けて、公的資金では6ヶ月据置後のボーナス払いをとって
います。
ボーナス払いは、正式名称がボーナス時増額返済であって、
ボーナス月には、毎月分と合わせた返済額になるので、
注意してください。

また、ボーナス払い分の借入金額を多くする事は、
毎月分が楽になっても、ボーナス時には苦しくなる他、
その支払い日は、必ずしも一定でないので、
あまりボーナスに偏るのは危険です。

元金据置返済

民間金融機関の中には、借入当初の返済額において一定期間に限って、
当初の返済額を軽減できる方法を採用している所があります。
その仕組みは、元金返済をしないで、
利息のみを支払うといった、据置期間の設置で据置期間後は、
当初の返済期間内で完済します。

元金据置型が採用できれば、住宅取得時には住宅内部の家具購入などの、
諸費用などを含めあわすことも可能です。
全ての金融期間にあるとは限りませんが、
利用できれば、そのメリットを有効に活用したいものです。
元金均等返済でも、元利均等返済でも、同じような仕組みで活用できます。

○住宅ローンの借り換え：諸費用

手数料

住宅融資に伴う諸費用は、それなりの手続きをするほか、
手数料などを必要です。

最近の民間金融機関の、住宅ローン動向は、
企業の資金需要の、低迷化と回収不能な融資金の、
損金引落しなどから、個人に対する住宅ローンを積極的に、
キャンペーンなどで推進しており、金利基準の低下は、
競争化していますが、手数料は変化しないし、
むしろ増加する傾向があります。

低金利であっても、借入金の負担は以外と高いものです。
自己資金が多ければ、その負担軽減がはかられます。
なお、低利な資金を他の金融と組むと、
それぞれ手数料や、保証料が別にかかるので注意しましょう。

保証料

長期で多額な個人に対する住宅融資では、
返済を確実にする為、従来採用していた連帯保証人制度を
廃止し、保障期間に保障を委託する制度に移行しています。
指定された保証会社が保証するので、原則として保証人は必要ありませんと、
表示されています。

又、保証委託に伴う、保証料は一括前払い方式と、
保証料銀行前払い方式の選択型と、一括前払い方式のみとが見られます。
金利の表示は、保証料外枠方式として、保証料内枠方式に比べて、
低利になっています。

住宅取得にかかる税金

住宅の取得、契約・登記・所有・売却のほか、
相続・贈与に対し、税金を伴います。

印紙税は、土地や家を買う時には売買契約書を、
家を建てる時には、工事請負所を、
金融機関などからの住宅資金を借りる時には、
金銭消費貸借契約書を製作しますが、
これらの契約書には、契約書1通ごとに所定の収入印紙をはり、
消印することで印紙税を納めた事になります。

4000万円の売買契約書には、15000円の収入印紙を貼付します。

登録免許税の軽減処置

登録免許税の税額算定には、不動産価額、債権金額を課税標準として、
税率を乗じますが、不動産価額には実際の取引価額ではなく、
固定資産税評価額か、登録価格がなければ登記官の認定した価格です。
登録があっても、3月末までの申請は前年末の価格で4月1日以降では、
1月1日現在の価格です。

軽減処置は住宅家屋等にかかるものとして、平成19年3月31日まで
一定の条件にあてはまれば、税率の軽減が受けられます。
要件にあてはまっていても、添付する書類がないと軽減処置は受け
られません。

団体信用生命保険

団体信用生命保険とは、融資を受けられた方が、
返済期間中に死亡・高度障害状態といった不測の事態が生じた場合、
団信契約により支払われる保険料を義務残高の返済にあて、
債務が免除される保険です。

借主の方が、万一の場合、残債務は保険金でカバーされるので、
残された家族に対して、残債務の請求はなされないので安心です。
他の生命保険に加入しているから、又は特約保険料が高いから、
加入しなかったという例も多々あります。

他の生命保険は、残された方の生活費に当てられますし、
借主の一時的な判断で、加入をやめた場合に、
残された家族は、団信に加入していると思っていたが、
残債務を残されての悲劇もあるので、その点、確認も必要です。

火災保険

住宅融資の条件には、融資物件に対して、
火災保険の加入が義務付けられ、その保険金請求権に対し、
執権設定がなされます。

借主の債権保全と借主の財産を守るための火災保険です。
火災保険は、契約期間が終了すると効力がなくなるので、
長期契約で、建物の時下相当額いっぱいに加入すれば安心といえます。
公庫融資では、特約火災保険が利用しやすいでしょう。

民間の金融機関では、住宅ローン専用の火災保険がある場合は、
保証の範囲も広く、保険料も割安なので、利用しましょう。

○住宅ローンの借り換え：権利、法律

抵当権の順位

住宅融資は、融資物件を担保として借主の為に、
抵当権の設定をおこないます。
公庫融資・財形住宅融資では、
第一順位を条件に、融資の併用の場合は、
同順位となる抵当権設定です。

公庫との強調融資（すまい・るパッケージ）では、
公庫が第一順位、銀行が第二順位となります。
又、フラット３５は、公庫のみが第一順位の抵当権設定登記となります。

いずれにしても、公庫を第一順位として、他の公的資金・民間資金では、
先順位を認めています。
なお、順位は先順位がなければ、繰り上がります。

収入合算

民間金融機関では、金融機関独自で収入合算を認めている場合があって、
パートでは加算できずに、安定した収入を基準とし、
親の年齢と借入期間との調整を行い、
親と子の収入合算額を算出しているケースがあります。

収入合算などは、借入当初の融資額を増加できるメリットがあって、
共働きとか、親子の同居の場合に利用する方が多いです。
収入合算は、借入当初の融資可能額を増加させるメリットがあるが、
共働きの妻が子供の教育の為、専業主婦となると、
収入が減少し、返済に支障をきたすこともあります。

住宅所得資金贈与

5分5乗方式で550万円まで無税です。
年間110万円の贈与税の基礎控除額を5年分先取りする形で、
550万円までは無税となりますが、贈与後4年間の基礎控除はありません。

夫婦はそれぞれの実家の親から受けられますが、
贈与分は所有権に加算されるので、共有登記になります。
注意点として無税であっても、翌年の贈与税申告時
（2月1日から3月15日）までに税務署に申告します。

未成年にも認められますが、住宅資金を借りての住宅取得には、
注意が必要です。

住宅取得資金贈与の特例

住宅所得資金贈与の特例は、親または祖父母から金銭の贈与を受けて、
住宅取得資金にあてた時に適用されますが、
その贈与分が所得した住宅の所有権に含まれていなければなりません。

つまり、複数の人が住宅資金の贈与の特例を受ける場合には、
その住宅は共有とならざるをえません。
また、未成年者には法廷代理人として親権者または、
後見人が保護者とならなければなりません。
従って、その共有となった財産は、親権者である親が管理します。

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住宅ローン控除

平成16年1月1日から平成20年12月31日までに、
移住用家屋を取得し、移住した場合は10年間、
所得税が軽減されます。
ただし、移住年が平成17年から平成20年までの間は、
年々、控除額が軽減されます。

また移住用住宅を取得しても、年末までに移住していなければ、
その年分の控除は受けられません。
ローン控除は、所得税の税額控除で納税額が上限です。
納税していない方は、ローン控除はありません。

当初10年間に一部繰上げ返済で、返済期間が10年未満に短縮されれば、
それ以降の控除は適用されません。
転勤で移住不可では適用は受けられませんが、
再入居すれば、翌年から受けられます。

住宅ローン控除と移住年

平成17年入居から、平成20年入居分までは、
段階的に控除額が減少され、その後廃止される予定。
平成18年に入居した場合は、1年目から7年目までは年末残高の1％、
8年目から10年目までは0.5％、最大255万円の控除額。
平成19年に入居した場合は、1年目から6年目までが年末残高の1％、
7年目から10年目までは0.5％、最大200万円の控除額。
平成20年に入居した場合は、1年目から6年目までは年末残高の1％、
7年目から10年目までは0.5％、最大160万円の控除額。
それ以降の入居は今の所、適用されない予定。

相続時清算課税制度

高齢化の進展等を踏まえ、高齢者の保有する資産を次世代に、
円滑に移転させる視点から、平成15年度の税制改正により
「相続税課税制度」が創設されました。

この制度は一定の要件を満たす親から子への生前贈与について、
受贈者（子）の選択により、現行贈与税制度に代えて、
相続時清算課税制度の適用が受けられます。

この制度は贈与時に非課税限度額（2500万円）を超える贈与財産に対する、
贈与税額（税率20％）を支払い、その後、相続時にその贈与財産と
相続財産を合計した価額を元に、
相続税額を計算しなおすといった税の一体化処置です。

相続時清算課税制度の特例

親からマイホーム取得の為の資金の贈与を受け、
贈与を受けた年の翌年、3月15日までに贈与を受けた資金で、
住宅取得し、または、増改築を実施した場合、
相続時清算課税制度を利用することによって、
3500万円まで贈与税が課税されない制度があります。

特例でない相続時清算課税には、
贈与者の年齢が65歳以上となるほか、
贈与財産の種類（現金や不動産など）、
回数も自由な点などが相違し、最高2500万円の非課税額です。

移住用財産譲渡の所得税等の特約

移住用財産の3000万円特別控除として、
一定条件に当てはまる移住用財産の売却には、
譲渡所得から3000万円を控除して、
超えた部分は「軽減税率」が受けられる仕組みです。

移住用資産の買い替え特例として、
一定条件に当てはまる移住用財産の買い換えには、
次の取扱が申告により認められます。
前の住宅の売却価格より高い価格の住宅を買った時、
税法では譲渡がなかったものとみなされ、その住宅を売るときまで、
課税が繰り延べられます。

前の住宅価額より低い価額の住宅を買った時、
差額の譲渡所得に対して、長期譲渡所得税率により課税されます。

○住宅ローンの借り換え：超豆知識＋＋

マイホーム買いましょうキャンペーンの裏

今や、頭金が50万円ほどしかない人でさえ、
マイホームの取得に走る時代です。
なぜなら、住宅ローン減税で、50万円税金が戻ってくると、
考える方も多いからです。

本来、住宅ローン減税は、所得税における税額控除なので、
1年間で支払った所得税の範囲でしか、
税金は返ってこないからです。
つまり、1年間で50万円の減税があるのは、
所得税を50万円以上負担している人だけという事です。

家賃なみで騙されるな

マイホームの取得の時に営業マンからの家賃なみでマイホームが
もてますよ！
との言葉がよくでてきます。

確かに、毎月の返済額だけをみてみると、
今まで払っていた家賃と、さほど差のない支払いになるが、
そこには大きな落とし穴があると、頭に入れておく必要があります。
マンションの場合は、売れ残るのを避け、
資金計画には、借りやすそうなものを作り、
どうですか？と営業してくる。

購入者も普段、目にしない資金計画に騙されやすくなっているのが
現状です。

注意したいのは、ボーナス時に偏っての返済で毎月返済を下げていないか。
変動金利型は、金利を年に2回見直すが、5年間は返済額を変えなく、
6年目にその時点の金利で、新しい返済額とする仕組みにも、
気をつけなければなりません。

マンションの土地代と建物代の出し方

例えば、78?、価格4140万円（税込み）を分析すると・・・
まず、消費税額を把握する。
例えば、消費税が140万円だとして
建物の価格を計算すすると
140万円÷5％（消費税）＝2800万円。

消費税は、建物にしかかからないので、
消費税額÷消費税率から建物の値段が分かる。
そして、土地代を計算すると
4140万円?（2800万円＋140万円）＝1200万円
これが土地代でです。

中古住宅購入

売主の抵当権を設定している金融機関に、
買主が資金の申し込みをすれば、同一金融機関での貸付金の、
決済は新規貸付の実行で、抵当権の抹消と、抵当権の設定が出来ますので、
売主と、買主は同一金融機関の窓口で相談すれば、スムーズいきます。

これを同時決済と言います。

他の金融機関に申し込んだ場合、抵当権抹消の資金の送付、
抵当権の設定には、手間を資金の流れに時間がかかります。
事前に抵当権設定をしている金融機関に早めに問い合わせをしてみるのが
良いかもしれません。

親子リレー

子が後継者となって、申込人の借入金を引き継ぐ事があります。
メリットは、収入合算も可能な他、返済期間の短縮も妨げると
いった内容です。

親が申込人であっても、子が後を引き継ぐといった届出で、
親子リレーが利用できますが、
子がいつ引き継ぐのか、又、収入合算をして返済するといっても、
その所有権の持分をどう決めればよいのか、確定できません。

従って、返済負担割合を決めての共有持分の算出以外にないと言えます。
親子リレー返済も、安易に考える事なく、
子供の将来像と、意見の元に計画するのも大切です。

親子ペアリレー

親子二世代で、親・子が同居する為に協力して、
高額な住宅を取得し、長期にわたって、
共同して返済するのに適した住宅ローンです。

親子リレー返済の特徴は、親が申し込み人で、
子が債務を継続する形で、契約書は1通です。
従って、1つの借入に対し、複数の方が借主となり、
各自が借入金全体について、返済する義務を負い、
その中の1人が完済すれば、他方の債務を消滅するという債務関係
を言います。

親子間の協力で成し遂げる為、事前に十分な相談が必要となります。

○住宅ローンの借り換えとは？

既に、組んである住宅ローンを新たに組み直すことにより
住宅ローンの借入を見直すこと。

住宅ローンを借り換える以上、メリットがないと、意味がありません。

・返済総額の軽減
・月々の返済額の軽減
・変動のリスクを回避

キャンペーンや特典だのいろんな付加条件に惑わされないように！
ついそっちの細かいところに気がいってしまいがちです。

返済プランが出来上がったら、
最初の目的をちゃんと達成出来ているかのチェックが必要です。

○住宅ローンの借り換えの注意点


新しいローンを組むことと同じすので、諸経費が絶対にかかります。

どんなにいい条件の借り換えをしたところで、元本は減りません。
軽減できるのは手数料と支払い利息だけです。

いくら借り換えがお得だと言っても、限度は確実にあります。

○住宅ローンの借り換えの目安

その1．住宅ローン残高が1000万円以上
その2．返済の残期間が10年以上
その3．金利差1%以上

これが、住宅ローンの借り換えの目安といわれています。

ただ、どこの銀行でも窓口で借り替えシミュレーションをしてくれますので、
どれくらい得になるかなんてすぐに分かりますし、インターネットで
自分で行うこともできます。

変に目安にとらわれることなく、とにかく試算して比較してみる事が
大切です。